Кратко о новом законе
В июне 2026 года подписан закон, разрешающий арест имущества граждан, находящихся за пределами страны, в качестве обеспечительной меры по делам об «правонарушениях против интересов РФ». Арест действует до исполнения решения суда. В первую очередь будут замораживать средства на банковских счетах; при их недостаточности суд сможет наложить арест и на иное имущество, включая квартиры.
Кого может коснуться и какие последствия
Критерии применения формулировки «правонарушения против интересов страны» в тексте закона не детализированы, поэтому формально под действие нормы может попасть любой гражданин, который уехал за границу и в отношении которого инициировано административное производство. При аресте имущества владелец не сможет продать его или передать по наследству; законом также предусмотрено право ограничить сдачу жилья в аренду и получение дохода от него.
Арест может быть наложен ещё до вступления решения в силу — по ходатайству заинтересованных органов (например, прокуратуры). Снятие ареста возможно только при исполнении решения суда.
Основные риски для уехавших
- Юридическая уязвимость и эффект самоцензуры: опасение последствий может уменьшить участие людей в публичной деятельности.
- Ограничение распоряжения имуществом: запрет на продажу, наём или получение дохода от недвижимости.
- Возможные сложности с возвратом средств из специальных банковских счетов в отдельных ситуациях.
Как переписать недвижимость из‑за границы (дарение)
Наиболее распространённый и выгодный с налоговой точки зрения способ переписать квартиру — договор дарения. Чаще всего дарят недвижимость близким родственникам: супругам, родителям, детям, бабушкам и дедушкам и внукам. Дарение на близких родственников обычно освобождено от уплаты налогов.
Дарение на неблизкого родственника или на постороннего человека облагается НДФЛ у одаряемого: ставка для налоговых резидентов — 13% от прибыли (в практике учитывают кадастровую стоимость и иные параметры), для нерезидентов — 30%. Даритель налог не платит.
Доверенность: как оформить и какие варианты
Сделку дарения можно совершить только у российского нотариуса на территории РФ — поэтому собственнику, находящемуся за границей, потребуется доверенное лицо в России и оригинал нотариально заверенной доверенности.
Два основных способа оформить доверенность из‑за границы: через консульство Российской Федерации (рекомендуемый вариант — нотариальная заверка консулом позволяет проверять документ в базе) или у местного нотариуса за границей (в странах Минской конвенции достаточно легального заверения и перевода; в странах Гаагской конвенции обычно требуется апостиль). Оригинал доверенности нужно переслать в Россию.
При оформлении доверенности важно указать полномочия на проведение конкретной сделки (дарение или продажа), обращение в Росреестр и МФЦ, снятие с регистрационного учёта при необходимости. Для совершения дарения потребуется третье лицо: собственник не может одновременно оформлять доверенность на того же человека, на кого намерен подарить квартиру — на практике для безопасности часто участвует третий представитель.
Практические подводные камни при доверенности
Российские нотариусы проверяют иностранные документы по базам и иногда не принимают нестандартные формы. Рекомендуется: оформлять доверенность в консульстве или заранее согласовать текст с российским нотариусом; указывать паспортные данные и адрес недвижимости; учитывать, в каком регионе находится объект, — сделка оформляется в том регионе, где расположена квартира.
Сроки и расходы при дарении
Тариф нотариуса за удостоверение договора дарения составляет 0,5% от кадастровой стоимости, но не более 20 000 ₽; в ряде случаев за близкого родственника тариф ниже. К этому добавляются расходы на подготовку документов, отправку доверенностей, пошлину за регистрацию в Росреестре (обычно 4 000 ₽ или 0,02% при дорогой недвижимости) и региональные нотариальные сборы.
Как продать квартиру, находясь за границей
Продажа из‑за границы возможна через доверенное лицо или дистанционно при наличии квалифицированной электронной подписи (КЭП) и выполнения требований по биометрии. Налоговые обязательства зависят от срока владения: при общем правиле минимальный срок — 5 лет, при ряде оснований (дарение от близких, наследство, приватизация и др.) — 3 года. Если срок не соблюдён, налог облагается по ставке для резидентов; для нерезидентов и в некоторых особых статусах (например, «иностранный агент») ставка может составлять 30%.
С 1 июля введён эксперимент по выдаче КЭП в ряде стран — это даёт возможность подписывать документы дистанционно, но для удалённых сделок дополнительно требуется сдача биометрии, которую можно пройти только очно в уполномоченных точках. Если биометрии нет в системе, дистанционный путь будет затруднён.
Как принимать оплату и как снизить риски
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский банковский счёт. Если счёта нет — доверенное лицо может получить право открыть счёт. Для безопасности часто применяют банковский аккредитив или депозит нотариуса: покупатель перечисляет деньги на условный счёт, и банк/нотариус переводит их продавцу после регистрации перехода права собственности.
Важно учитывать, что датой получения дохода для целей налогообложения считается дата передачи денег доверенному лицу (а не момент перевода продавцу), что может повлиять на отчетность и сроки уплаты налогов.
Необходимые документы при продаже или дарении
- копии всех страниц внутреннего паспорта владельца;
- оригиналы паспортов покупателя и доверенного лица;
- выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности для старых сделок);
- документы, подтверждающие основание права (договор купли‑продажи, дарения и т. п.);
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам; при необходимости — нотариальное согласие супруга(и).
Что делать с пропиской
При продаже в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если продавец прописан в продаваемом жилье, потребуется отдельная доверенность и нотариальное заявление для выписки; доверенное лицо с этими документами может обратиться в МФЦ для снятия регистрации.
Наследование
При переходе недвижимости по наследству основные операции (включая последующую продажу) также можно выполнять через доверенное лицо. Процесс оформления и требования к документам во многом совпадают с процедурами дарения и продажи.
Когда закон вступает в силу
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года. До этого момента есть время оценить риски, подготовить документы и, при необходимости, оформить доверенности или договоры дарения/продажи.
Если вы планируете переписать или продать недвижимость, находясь за границей, целесообразно заранее проконсультироваться с нотариусом и юристом, чтобы учесть все правовые и налоговые последствия и выбрать безопасный порядок передачи и получения средств.
