Верховный суд отменил «схему Долиной» и утвердил обзор по спорам о сделках с недвижимостью

Обзор практики и его цель

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов; цель обзора — унифицировать подходы судов при разрешении споров о праве собственности на жильё.

Основные положения

Верховный суд указал, что заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или заблуждения, не является безусловным основанием для отмены сделки. Судам следует учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца.

Суд подчеркнул, что обе стороны сделки должны получать равный объём судебной защиты. При признании договора недействительным применяется механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой то, что получила по сделке.

Заблуждение и статья 178 ГК

Верховный суд отметил, что субъективное заблуждение продавца относительно мотивов сделки не всегда является существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 Гражданского кодекса.

Резонансное дело, повлиявшее на пересмотр практики

Поводом для пересмотра практики стало резонансное дело: летом 2024 года певица Лариса Долина продала пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей и позже заявила, что стала жертвой телефонных мошенников. По её словам, злоумышленники убедили её, что проводится «операция по защите имущества», и она перевела полученные по сделке деньги мошенникам.

Покупательницей выступила предпринимательница Полина Лурье, которая обратилась в суд. Нижестоящие инстанции признали сделку недействительной и вернули квартиру продавцу, оставив покупательницу без жилья и без средств. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и оставил право собственности за Лурье, указав на необходимость защиты добросовестного приобретателя.